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业主大会决定和业主一齐决定的区别以及业主自治制度设计

任晨光

    一些人把业主大会决定等同于业主一齐决定,笔者认为不然,要是你这个删剪时会很正确的认识,是因为业主决策的门槛奇高,从而影响业主自治体系的建立,业主的一齐管理权被虚置,建筑物管理权被开发商和物业公司想当然地代为行使。

    下文试从十个 方面来剖析业主大会决定和业主一齐决定的区别,最后提出不作区分的危害,以及何如合理设计业主自治制度,提高业主团体决策强度单位。



    一、 概念上的区别

    业主大会决定的概念来自于《物权法》第七十八条,“业主大会可能业主委员会的决定,对业主具有约束力”。而业主大会的概念来自于1个 多规定,其一,《物权法》第七十五条,“业主都须要设立业主大会,选举业主委员会”;其二,《物业管理条例》第八条,“物业管理区域内全体业主组成业主大会”。

    要是,业主大会删剪时会火山岩石石地处的,须要业主主动设立,设立时业主大会由物业管理区域内全体业主组成,要能有遗漏。设立业主大会要是,才总出 业主大会决定。

    这里总出 1个 多物业管理区域范围的大疑问,也要是我业主大会的成员范围大疑问,可能《物业管理条例》越来越明确规定物业管理区域的划分最好的土办法,要是我规定“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体最好的土办法由省、自治区、直辖市制定”。亲戚亲戚朋友知道《物权法》里越来越物业管理区域的概念,要能建筑区划,但对建筑区划的概念又越来越定义,只规定了建筑区划内的道路、绿地、一些公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有,当然市政道路和绿地以及明示属于此人 的除外,一些,物业管理区域与建筑区划不是是一回事,目前有争论,各省市规定要是我一样。

    笔者认为建筑区划主要跟业主的共有权有关,地处共有关系的物业应当在1个 多建筑区划内,其原始的最好的土办法应当是建筑规划,而物业管理区域的划分主要是我出于物业管理的方便性,1个 多建筑区划下都须要划分多个物业管理区域,比如都须要按建筑物来划分物业管理区域。北京可能总出 了1个 多小区可能各种矛盾交错从而划分成多个物业管理区域由多个物业公司管理的具体情况,如ZJ庄园小区,甚至总出 了在行政机关的协调下一幢楼划分成1个 多物业管理区域的具体情况,如CY大厦。当然,在划分物业管理区域的过程中,可能未经共人们同意分割共有物业,则不影响建筑区划内共有物业的属性。

要是,结合《物权法》和《物业管理条例》,理论和实践上1个 多建筑区划内都须要划分为多个物业管理区域,设立多个业主大会,一旦设立业主大会,就都须要按业主大会议事规则作出业主大会决定。

业主一齐决定一词总出 在《物权法》第七十六条,“下列事项由业主一齐决定”。实际上,业主一齐决定的权利来自于《物权法》第七十条规定的共有权和一齐管理权。而关于共有权和一齐管理权的行使,《物权法》第九十六条规定,“共人们按照约定管理共有的不动产可能动产;越来越约定可能约定不明确的,各共人们删剪时会管理的权利和义务”。第九十七条规定,“处分共有的不动产可能动产以及对共有的不动产可能动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共人们可能全体一齐共人们同意,但共人们之间另有约定的除外”。要是,《物权法》第七十六条关于业主一齐决定权的规定,实际是对业主共有权和一齐管理权行使的1个 多有点硬规定。

    要是,业主一齐决定权是火山岩石石的,不须要设立,只要购买了区分所有的房屋,业主自然就拥有了业主一齐决定权,就都须要随时作出业主一齐决定。这对业主权利是1个 多保护,可能只要开发商卖出的房屋超过两套,实在面积上仍然占优势,但人数上可能不占优势,就可能再任意地更改规划、出租出售业主共有每段,须要要经过业主一齐决定。

    二、 权力来源和决定事项范围上的区别

    业主大会决定的事项范围,无论是《物权法》,还是《物业管理条例》均未作规定,要是我由业主一齐决定的《管理规约》和《业主大会议事规则》规定,业主大会的权力来源于业主一齐决定。要是《物业管理条例》第十九条对业主大会和业主委员会的职权范围作出了限制性规定,“不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动”。而物业管理的定义,根据《北京市物业管理最好的土办法》第二条的扩展规定,“是指业主自行可能通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动”。要是,业主一齐决定则不受《物业管理条例》第十九条的约束,要是可能业主决定不设立业主大会,就不地处业主大会的权力大疑问。要是,各个小区的业主大会的权力和决定事项范围是会有差别的。

《物权法》第七十六条对业主一齐决定的事项范围作了明确规定,主要包括(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会可能更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业可能一些管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和一齐管理权利的一些重大事项。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干大疑问的解释》第七条对“有关共有和一齐管理权利的一些重大事项”作出了规定,“改变共有每段的用途、利用共有每段从事经营性活动、处分共有每段,以及业主大会依法决定可能管理规约依法选着应由业主一齐决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和一齐管理权利的‘一些重大事项’”。

    从里边都须要看出,业主一齐决定权是业主的原始权利,属于物权的一每段,来自于《物权法》的规定,任何组织和此人 不得侵害,而业主大会决定权来自于业主一齐决定的授权,是派生的权力,业主都须要通过业主一齐决定予以撤消。

    三、 表决程序运行和条件上的区别

    作出业主大会决定的具体程序运行和条件,无论是《物权法》,还是《物业管理条例》均未作规定,要是,《物业管理条例》第十八条规定,“业主大会议事规则应当就业主大会的议事最好的土办法、表决程序运行、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定”。而根据《物权法》第七十六条的规定,《业主大会议事规则》由业主一齐决定。也要是我说,作出业主大会决定的程序运行和条件,删剪由业主以业主一齐决定的最好的土办法,在《业主大会议事规则》中规定。《物权法》和《物业管理条例》给了业主很大的制度创设空间,不同的小区完要是我须要根据实际具体情况,通过业主大会议事规则规定业主大会的表决程序运行和条件,降低表决难度。

    业主一齐决定的具体程序运行,无论是《物权法》,还是《物业管理条例》均未作规定,要是,《物权法》第七十六条规定了业主一齐决定的条件,“决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有每段占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款一些事项,应当经专有每段占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

    一些人在读《物业管理条例》第十二条时,时会误读为业主大会决定须要达到“经专有每段占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”,实在是有大疑问的。可能《物业管理条例》在第十二条要是我规定了业主大会会议召开的条件——应当有物业管理区域内专有每段占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,并越来越规定表决通过的条件。当然,第十二条对业主大会可能决定应当由业主一齐决定的重要事项作出了限定,其表决通过的条件等同于业主一齐决定的条件。也要是我说,并删剪时会在所有的具体情况下,业主大会删剪时会按业主一齐决定的条件来表决。

实际上,从《物权法》和《物业管理条例》的相关规定都须要看出,业主一齐决定权是属于分散的业主个体的,是业主物权的组成每段,其决策最好的土办法和条件是严格限制的,而业主大会决定则是业主形成团体组织后的团体权力,不属于分散的业主个体,其决策最好的土办法和条件都须要比较灵活,由业主自行约定。

    四、 可诉性和可撤消性上的区别

    《物权法》第七十八条规定,“业主大会可能业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主都须要请求人民法院予以撤消”。《物业管理条例》第十九条,“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门可能街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正可能撤消其决定,并通告全体业主”。也要是我说,业主大会决定是可诉和可撤消的,实践中,业主都须要业主委员会为被告提起诉讼,要求撤消侵权的业主大会决定,相关行政机关也都须要对违法的业主大会决定予以撤消。关于你这个点,可能有相关的判例。要是,对业主一齐决定不是可诉和可撤消,《物权法》和《物业管理条例》越来越明确规定,可能最好的土办法民事侵权的一般规则来防止,被告将是作出同意决定的所有业主,诉讼操作就不太容易实现。笔者尚未查到有要是我的判例。

    五、 从《物权法》制定过程来看区别

    1、《物权法》草案第5稿要是越来越规定业主大会和业主一齐决定,要能建筑物区分所有权人会议和业主会议的概念,并规定“建筑物区分所有权人人数众多的,都须要设立本建筑物可能建筑区划内所有建筑物的建筑物区分所有权人委员会”,你这个说法要是在《物权法》颁布后,全国人大法律委员会主任胡康生主编的《中华人民共和国物权法释义》第175页有体现,“可能建筑区划内业主人数众多的,都须要设立本建筑物可能建筑区划内所有建筑物的业主委员会”。

    2、可能《物业管理条例》先于《物权法》而颁布实施,规定了“业主大会”的组织价值形式,为了相衔接,要是的《物权法》草案规定了业主都须要设立“业主大会”,一齐将建筑物区分所有权人会议所要决定的事项规定为由“业主一齐决定”,而越来越规定由“业主大会”决定。

    3、既然业主大会由业主一齐决定设立,自然也都须要由业主一齐决定解散,但业主一齐决定的权利是物权的一每段,具有排他性,任何组织和此人 不得非法侵犯。

    六、 不作区分的危害

    一些人不区分业主大会决定和业主一齐决定的区别,是因为一些严重的大疑问,比如:

    1、 越来越成立业主大会,业主就要能行使业主一齐决定权,从而对开发商和物业公司侵害业主一齐权益的行为,比如对改变规划、改变共有物业的用途的行为,听之任之或束手无策;

    2、 将业主大会等同于全体业主,从而认为业主大会决定的条件等同于业主一齐决定的条件,从而引起业主大会开会难、投票难的大疑问。

    3、 在建筑物管理中,业主地处弱势地位,物业公司借口单个业主要能代表全体业主,要求业主成立业主大会要能监督物业公司,而业主一旦试图成立业主大会,就会进入可能被各种势力缝制好的口袋,遭受巨大的阻力。

    类事于大疑问还一些,都须要说,业主要能通过业主大会做决定的认识,听起来很美,实际上则可能陷入泥潭。明明业主都须要立即一齐作出决定的事情,却要能先成立业主大会要能做,从而被来自一些无良开发商、物业公司以及一些无良公务员的重重阻力将精力和热情消耗殆尽,慢慢沉入泥潭中。

    七、 合理设计业主自治制度,提高业主团体决策强度单位

    搞清了业主大会决定和业主一齐决定区别要是,亲戚亲戚朋友就能认识到越来越1个 多道理,业主设立业主大会的目的是为了方便行使一齐管理权,防止一盘散沙无法行使权利,《物权法》和《物业管理条例》的相关规定也表明了你这个点。要是,亲戚亲戚朋友就都须要来合理地设计业主自治制度,在法律框架内,合法提高业主团体的决策强度单位,降低业主大会的表决难度,让业主大会你这个业主团体要能随时发出声音,作出决定,从而根本上维护业主的一齐权益。

    建议方案如下:

    方案一:在《业主大会议事规则》中规定,“业主大会会议表决时,经充分公示告知后,未参与表决的业主,其投票权数计入已表决的多数票”。(参考最好的土办法:住房和城乡建设部2010年版的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条的规定,“未参与表决的业主,其投票权数不是都须要计入已表决的多数票,由管理规约可能业主大会议事规则规定”)。

    方案二:在《业主大会议事规则》中规定,“召开业主大会会议,物业管理区域内专有每段占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,会议有效。与会业主人数半数以上同意,都须要作出业主大会决定”。(最好的土办法:《物业管理条例》第十八条)

    方案三:在《业主大会议事规则》中规定,“以幢(单元或楼层)为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,业主代表都须要在授权范围内代表其所在的区域投票,作出业主大会的决定”。其具体的组织形式都须要有业主大会代表会议、业主代表大会、楼门单元代表会议等形式。(参考最好的土办法:住房和城乡建设部2010年版的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条和二十八条规定,物业管理区域内业主人数较多的,都须要幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,业主都须要书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使一齐管理权,具体委托内容、期限、权限和程序运行由业主大会议事规则规定)。

    方案四:业主都须要通过管理规约或业主大会议事规则,完善业主团体的组织价值形式,将业主委员会定位为业主团体决定一般事项的常务机构,在授权范围内代表业主团体作出决定,一齐设立相应的监督机构予以制衡。(最好的土办法:《物业管理条例》第十八条)

    在合理设计业主自治制度后,业主团体就都须要建立决策权、执行权和监督权相互制约又相互协调的业主自治体系,既提高了业主团体的决策强度单位,又防止了权力滥用。

(写于2010年6月2日,2012月5日13日修改)